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嘉兴在线新闻网     2017-10-19 11:21:03     手机看新闻    我要投稿     飞信报料有奖
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  近日,太古地产有限公司(以下简称“太古地产”,01972.HK)主席史乐山于股东大会上表示,集团在内地的地产业务持续明显增长,预计在上海的地标性商场“兴业太古汇”将于年内开幕,届时可带动内地的租金收入增长。

  就在不久前,兴业太古汇的零售商场开启试营业。有业内人士认为,兴业太古汇的试营业略显仓促。不过,据资料显示,兴业太古汇已经开发了15年,如此慢的开发模式成为业界“另类”。

  此外,兴业太古汇还面临如何实现差异化竞争的考题。针对上述问题,《中国经营报》记者致电致函太古地产公共事务部相关人士,对方在函件中回复称,兴业太古汇定位于为消费者提供一个多元化的商务空间,公司目标是将项目打造成高质量的商业地产标杆,因此需要历经多年的规划布局和精心雕琢。

  15年漫漫开发路

  据悉,兴业太古汇项目位于上海南京西路,由香港兴业国际集团与太古地产联手打造,共耗资170亿元。项目总建筑面积32万平方米,其中购物中心面积10万平方米。

  此前官方资料显示,兴业太古汇商场出租率已达90%,将吸引250个零售品牌入驻,入驻的零售品牌内不乏国际名牌,包括Michael Kors、Coach、Kenzo等。

  日前《中国经营报》记者实地走访兴业太古汇发现,目前大量品牌还未正式入驻,现场只有Nike、Adidas、戴森、特斯拉等少数品牌已经贴出了自己的LOGO,其他大部分品牌都还在装修阶段。

  在定位上,上海中原地产市场分析师卢文曦在接受记者采访时表示,兴业太古汇此前宣传时给出的定调偏高档,但从目前看到的情况来说档次上不如预期。“至少目前还没有看到一些高端奢侈品牌入驻,可能与近些年高端奢侈品市场萎靡有关,也有可能是试营业太过仓促,大多品牌还未入驻,人气显得不足。”

  对此,太古地产回复本报称,购物中心是按照预期分阶段开业,预计到今年10月份才将正式开业。

  虽然试营业略显仓促,但实际上兴业太古汇这一项目从拿地至今已有15年。资料显示,2002年香港兴业国际集团以13亿港元的价格拿下了兴业太古汇所在地块的开发权,但由于上海征收政策的持续变动导致拆迁工作迟迟无法开展,动迁成本也不断上升。2006年太古地产加入该项目,以13亿元买下项目50%的所有权,同年该地块正式开始拆迁工作,2010年才基本完成。

  易居研究院智库中心研究总监严跃进分析认为,兴业太古汇项目的“慢”主要是受三个方面的影响:一是受到13号轨道交通南京西路站建设的影响;二是南京西路商业地产的规划重新进行,尤其是类似高端项目和奢侈品等业务,需要积极作出调整;三是不排除对此类土地市场比较看好,只要土地增值空间大于利息支付成本,放缓开发是有利可图的。

  优淘城总裁薛建雄分析认为:“太古的慢开发模式跟他们老板风格与企业的发展特性有关,比如固执坚持,不善变通。但方向对了,不排除这种固执的坚持更稳健可持续。”

  太古地产方面向记者解释称,为了配合轨道交通的施工,以及保护“查公馆”这一历史建筑的修缮,公司推迟了兴业太古汇项目的建设。公司的目标是将项目打造成高质量的商业地产标杆,因此需要历经多年的规划布局。此外,在面对如今的商业格局产生巨大变化的形势下,兴业太古汇也需要顺势调整,做出精准布局。

  以“快闪店”谋差异化待考

  值得注意的是,兴业太古汇所在的上海南京西路可以说是中国最高端的商圈之一,沿街拥有15个顶级商场,1200多个零售品牌,80%以上的国际顶级品牌在这里开设旗舰店或专卖店。因此,坐落于南京西路东面的兴业太古汇要想突围并非易事。

  “南京路的商业密度非常高,而且这些商业近年都进入消费转型升级的困难期。传统的高端日常消费已经下沉到各大成熟社区和三四线城市。整个南京路转型不成功的话,前途很成问题。现在很多二线城市知名步行街、商业中心都出现经营困难,甚至出现地摊化。”薛建雄表示。

  为了体现差异化,据悉,兴业太古汇将主打体验式购物,常设“快闪店”,更替周期一般是1.5个月到2个月。目前携手迪士尼打造的“星球大战”就成为其首期“快闪店”的主题。

  太古地产方面表示,在南京西路商圈中兴业太古汇想通过“业态加分”,弥补商圈中空缺的部分,打造丰富的业态组合。“快闪店”不同于常规店铺的运营模式,短期体验的业态更适应于当下讲究个性潮流文化的发展趋势。

  据了解,去年中信泰富广场被爆有近20家店铺关闭;恒隆广场去年上半年商场租金收入大跌13%至3.95亿港元,商场出租率也下降至83%;作为上海最早商业之一的梅龙镇广场也在调整升级。

  随着“新零售”概念的兴起,越来越多的品牌也开始试水。宝尊电商CEO仇文彬近日在2017BECS第二届全球品牌电商峰会上表示:“新零售概念的提出,不仅仅是阐明了线上线下销售的融合。品牌下一站需要从‘Omni-Channel’向‘Omni-Marketing’进行升级。”

  在卢文曦看来,最近两年电商对实体商业的冲击是巨大的,以后或许还将继续造成冲击,所以传统的零售模式亟待改造。“消费者如今更注重购物体验,基于新鲜感的‘快闪店’不失为一种好的运营模式,但需要注意的是,一旦店铺空了几个月租不掉时,开发商就会面临一定的风险。”

  “以大数据为核心,以有销售力的创意为手段,实现消费者的生命周期从认知、兴趣、购买、再产生复购的无限循环,帮助品牌在每一个渠道都能达成销售与营销的完美融合,这才是Omni-Marketing真正的意义。”仇文彬表示。

  慢开发或无益于内地扩张

  据了解,进入内地十几年,太古只有5个地产项目,兴业太古汇就是第5个。史乐山在5月16日的股东大会上透露,预计2021年上海前滩另一个商业项目将落成。这是否意味着一向以“慢”闻名的太古地产将加速布局内地市场?

  从太古地产近日发布的2016年年度业绩报告来看,其内地市场租金表现要好于香港市场。2016年,公司实现收入167.92亿港元,同比增长2%;公司股东应占基本溢利71.12亿港元,同比微增1%;每股基本盈利1.22港元。其中,2016年太古地产的租金收入总额为107.73亿港元,香港物业的租金收入总额减少,而中国内地及美国物业租金总额均有增加,中国内地租金总额上升2%。

  对于香港物业租金收入的下滑,太古地产方面并未给出原因,只是表明在2017年第一季度最新运营数据中,公司在香港零售物业方面表现有了显著改善,销售额跌幅有所收窄。

  至于是否会将重心转向内地,太古地产方面向记者表示,公司在香港、内地、新加坡及美国均有投资,在各个市场的发展兼容并蓄。其中内地的各个项目表现优异,2017年一季度,广州太古汇及成都远洋太古里的商场皆取得31.7%至56.1%的销售额增长。

  卢文曦指出,太古地产的慢开发模式很难评判是否适合内地市场。“如果是把所有的项目作为一个标杆,或者是作为一个艺术品来看的话,可能他们的节奏是好的,但是如果要扩张,只是把它作为一个商品在卖的话,拼规模、拼产值,那这种模式明显就弱势了,拿地不行还谈何扩张。”

  对此,太古方面向《中国经营报》记者强调:“市场上有许多的开发模式,而我们从来都不是以数量取胜。对于太古地产来说,首先我们对于项目的选址有严格的标准,其次,我们从不复制,而都是量身定制,这固然也需要多一些时间。我们认为这是符合我们公司业务着眼于长期的发展战略。”


来源:嘉兴在线—嘉兴日报    作者:摄影 记者 冯玉坤    编辑:李源    责任编辑:胡金波
 
 
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